Oslovili mě klienti, že na mě dostali kontakt od jejich známé (se kterou jsem ani neřešila hypotéku, ale jen s něčím potřebovala poradit před cca 4 lety). O to víc mě ale potěšilo, že si na mě vzpomněla a zase po nějaké době na mě dala kontakt dále. Celkem to od ní byli za tu dobu už třetí klienti, kterým mě doporučila. Ale zpět k novým klientům. V první fázi to vypadalo, že u nich financování nebude reálné. Cizinci, co chtěli 90% hypotéku, paní do 2 měsíců končil rodičovský příspěvek, který pobírala na druhé dítě, pán OSVČ s ,,nic moc“ daňovým přiznáním a zároveň s přivýdělkem na DPP, které banky standardně a ve většině případů neuznávají. Jeden s trvalým pobytem v ČR, druhý bez. Sešli jsme se, vše probrali, a protože byl o byt, který chtěli koupit veliký zájem a prodávající na prodej spěchali…   Hned mi začal ,,vařit mozek“, jak to všechno vymyslet. ☺ Jelikož syn paní chodil již do školky, domluvily jsme se, že nebude na nic čekat a nastoupí zpět do práce, aby jí hned další měsíc přišla výplata na účet (jsou banky, kterým stačí, že klientce po nástupu do zaměstnání po RP přijde jen jedna, u jiných požadují 3, jako by žena opět podstoupila tříměsíční zkušební lhůtu, i když jí reálně nemá a do práce se vrací).

Pozor, původně měla paní ještě ze zaměstnání před nástupem na mateřskou mzdu vyplácenou v hotovosti, takže to bylo potřeba ohlídat!! Protože v tomto případě buď banky příjem neuznají vůbec a nebo ho krátí dle jejich uznatelného maximálního limitu. My jsme potřebovali, aby jí příjem započítali celý! Takže se na účetním oddělení musel dát požadavek, aby jí výplatu poslali na účet. A jak s pánem? Pán byl bez závislé činnosti, jen s DPP a podnikatel, ale příjem ze zaměstnání by se nám hodil. Shodou okolností a na můj popud se v případě zaměstnavatele, u kterého měl dlouhodobě příjem z DPP naskytla možnost, nechat se oficiálně zaměstnat na dobu neurčitou s docela zajímavým příjmem. Pozor, tady by standardně platila ta již zmiňovaná tříměsíční zkušební lhůta, když se jednalo o nový zaměstnanecký poměr, ale! Do banky jsem poslala případ na tzv. předkonzultaci, kdy jsem detailně popsala situaci a historicky jsme doložili, že firma má s klientem dlouholetou zkušenost na základě každý rok se prodlužující smlouvě na DPP, ze které měl sice klient do této doby příjem jen cca 3 500kč, ale díky této historii a spolupráci byla firma schopná v novém zaměstnaneckém poměru klientovi prominout a do smlouvy zkušební lhůtu NEDAT.

A díky mému podrobnému popisu a vysvětlení byla banka schopná klientovi zkušební lhůtu rovněž nepočítat a hypotéka mohla jít do schválení HNED, jakmile i pánovi přišla na účet první výplata z nově vzniklého zaměstnaneckého poměru. Zároveň jsem u obou zaměstnavatelů vykomunikovala obrovskou prosbu, zda by byli schopní a ochotní klientům ,,tu první“ výplatu poslat na účet následující měsíc co nejdříve, že nám na tom závisí schválení hypotečního úvěru na byt, o který mají obrovský zájem. Hádejte, jak to dopadlo. ☺ Takže podtrženo sečteno, hypotéka byla do měsíce a 13 dnů vyřízená, schválená, načerpaná a klienti už vesele bydlí. Jsou moc spokojení, šťastní a zrovna před pár dny mi napsali krásnou recenzi. Tímto příběhem chci říci, že vždycky to není jen o číslech, propočtech a úrocích. Ale vždy se na celou situaci klienta musíme dívat ze široka, že všech směrů a protisměrů a hledat řešení i mimo naše pole působnosti a obor. A věřte nám, děláme to, jak jen nejlépe umíme. A tam kde cesty nejsou, tam se je snažíme prosekat. ☺ 

Obrátila se na mě klientka s prosbou o pomoc s tím, že mají obrovský průšvih. Shrnu situaci: Klientka si brala hypoteční úvěr společně se svým bratrem na rekonstrukci domu rodičů, kde společně bydlí. Nějakou dobu bylo vše v pořádku, úvěr s bratrem spláceli dle domluvy pěkně půl na půl a vše bylo zalité sluncem. Pak se ale bratr dostal do finančních problémů, které nakonec musel vyřešit insolvencí. Protože nevěděli, jak to bude s hypotékou, až si bratr insolvenci vyřeší, šli se informovat do nejmenované banky, ve které v té době hypotéku měli, jak mají postupovat. Paní na pobočce jim řekla mylnou informaci, že pokud budou HÚ i nadále řádně splácet, vše je v pořádku, že si to u nich zaevidují a nemusí se ničeho bát. POZOR! TAK TO NENÍ! Jakmile si člověk vyřizuje insolvenci, znamená to, že dává všem věřitelům vědět, že již nadále není schopen dostávat svým závazkům, je ve finanční tísni a není schopný splácet své dluhy. V tomto momentě NENÍ možné upřednostňovat jakéhokoliv věřitele. To znamená, že nelze nějaké dluhy řádně plnit a jiné ne! Jakmile tedy bratr podal návrh na svoje oddlužení, přišla klientům okamžitě informace z banky, že mají tento úvěr ,,zesplatněný“, což znamená, že ho musí okamžitě do 8 mi dnů celý uhradit, jinak jim banka prodá dům (který má v zástavě) a z prodeje si tento dluh sama umoří. Klientka mi tedy volala celá vyděšená, co má dělat a jak celou situaci vyřešit. Bohužel, trochu pozdě, kdyby zavolala o radu dříve, mohli jsme celou situaci zachránit s předstihem a trochu jinak… Ale o tom zase někdy příště, tady už šlo opravdu do tuhého, jak se říká…

Pustila jsem se do své Sherlockovské role, zjišťovala, pátrala, volala a snažila se vše v co nejkratším termínu vyřešit. Povedlo se mi vykomunikovat prodloužení termínu doplacení hypotéky, tak, abychom získali čas na její refinancování ,,někam jinam“. Jenže… Kam? Když klientka, díky tomu, že byla na HÚ jako spolužadatelka, měla najednou úplně stejně ,,zasekané“ negativní registry jako on a ještě v té době byla na mateřské dovolené, takže bez hlavního příjmu. Nikde by ji jinou hypo v této situaci stejně nedali. Ale! To bych nebyla já, abych něco nevymyslela! Takže… Moje myšlenkové pochody…Klientka vstupovala do hypo k bratrovi v době, kdy byla ještě svobodná. Nyní je vdaná. Ha! Máme manžela! Jenže.. Manželé musí o hypo standardně žádat spolu. Paní má zasekané registry, jakmile bychom podali novou žádost o jiný úvěr, okamžitě by byla zamítnutá a hodilo by to negativní oko i na manžela. Takže krok č. 1 rozdělit u manželů SJM (společné jmění manželů). Díky tomu bude moci manžel vstoupit do hypo sám, bez paní. (Sice se mu bude manželka a dcera počítat jako vyživované osoby, ale pán měl sám o sobě dostatečné příjmy, takže nám to nevadilo. Uff, to bychom měli, co dál?! Účel! Potřebujeme někde sehnat účel – samotný RD odkoupit od manželky a jejího bratra nemohl, protože byl psaný na rodiče a ty by s tím nesouhlasili. Ale! Paní má ještě v osobním vlastnictví byt, který zdědila po babičce a dědečkovi. Dobře, odkoupíme mezi manželi tento byt! Kupní cena bude odpovídat současné výši aktuální dlužné částky hypo na RD, což nám krásně koresponduje s jeho aktuální hodnotou. Dobře, to by šlo!

Po předložení návrhu klientům: Manžel od klientky odkoupí byt, klientce přijdou peníze z prodeje na účet a ona z něj zaplatí původní hypotéku, u které nám hrozí zesplatnění. Jo, vypadalo to, jako super plán až do doby, než jsem si stáhla LV bytu a zjistila, že na něm vázne břemeno dožití pro babičku a dědečka klientky. Kteří už v té době ale nežili. Takže znovu volání na oddělení vymáhání stávající banky, znovu prosení a prodloužení termínů na doplacení úvěru a vysvětlování situace, že máme rozjednaný úvěr jinde, že hypotéku 100% vyřešíme, ale budeme muset ještě čekat 21 dní, než nám katastr vyváže toto břemeno, aby si úvěrující banka mohla zapsat zástavní právo na byt a načerpat peníze. A protože jsem žena výřečná, mám za sebou 14 let praxe a rozumím všem postupům a procesům, jak co v bankách funguje, podařilo se mi je tam ,,ukecat“. ☺ Kývli nám na prodloužení další lhůty. Hlavně asi taky proto, že jsem jim vysvětlila, že největší chyba byla v počátku u jejich pracovnice na jejich pobočce, která klientům dala hned v prvopočátku mylnou informaci o tom, jak to chodí s hypotékami, když klient potřebuje řešit oddlužení. No, abych to zkrátila. Vše klaplo, jak mělo. Zúžili jsme přes právníka SJM klientů, sepsali kupní smlouvu, vyřídili úvěr, doplatili první úvěr, vyvázali a nechali zapsat zástavy tak, jak bylo potřeba. Zachránili klientům dům nad hlavou a jako bonus ještě snížili splátky. ☺ Ou jeee!

Není banka jako banka, není metodika jako metodika a hlavně, není klient jako klient! A u podnikatelů to platí dvojnásob. V průběhu praxe se mi to stalo mockrát, že se ke mně dostal klient s tím, že byl už v několika bankách a všude mu na základě jeho předloženého daňového přiznání řekli NE. Ono to pak vezme na elánu a odhodlání, že je člověk párkrát odmítnut z toho samého důvodu. A proto, není nic jednoduššího, než ROVNOU oslovit nezávislého hypotečního makléře, který má ,,najetou“ metodiku bank a hned na první schůzce s klientem jasně ví, kde to půjde a kde ne a ušetří tak klientovi spoustu času, zoufání a nervů. Tohle na té práci osobně miluju! To bludiště informací a překážek, ze kterého vždy vykřešu jasnou a hladkou cestičku ke klientovo vysněnému bydlení. Ne, není to vždy jednoduché, ale když má člověk za sebou léta praxe a hodně, hodně, opravdu hooodně složitých hypoték, jen tak z něčeho se ,,nepo“ a jde do všeho po hlavě a hlavně s energií a chutí. ☺ 

No zpět k tématu, níže Vám pro porovnání předkládám, jak dané banky v daném čase na klienta koukaly a jakou výši příjmu mu byly schopné akceptovat.

Jo, když ke klientovi ještě připočítám manželku, dvě vyživované děti, jednu hypošku cca na 2,5 mil a k tomu podnikatelské úvěry ve výši cca 1,2 mil, tak to není žádná hitparáda, co? Ale, řeknu Vám malé tajemství, i mezi těmito bankami je jedna.. možná dvě, na výjimku 3, které dokážou příjem započítat ne podle základu, ale podle ročního OBRATU. A světe div se! Příjem ve výši 120 000 Kč měsíčně je na světě, můžeme vesele konsolidovat, snižovat úroky a splátky a vzít i něco navíc, na dodělávky a rekonstrukci toho vysněného sídla. :/ Ehm.. o tom, jaký harakiri jsme s těma všema úvěrama dělali tady psát nemůžu. Ale řekněme, že klient dostal požadovaných 600 000 Kč navíc a měsíčně jsme mu na podnikatelákách ušetřili 9 000 Kč. ☺

JOP, má to smysl! 

To je tak, když se Vám ozvou kamarádi s prosbou o pomoc s hypotékou na výstavbu jejich vysněného domečku. Mají super start, dva byty v osobním vlastnictví (na jeden z nich drobná hypoška, nic, co by se nedalo splácet z plynoucího nájmu), s vidinou pronájmu i toho druhého bytu, až se přestěhují do domečku, takže náklady na vlastní bydlení pak téměř za nula a sladký život v ráji a do budoucna se super zajištěnýma dětma. ☺ Cíl byl jasný, chceme postavit do 4 miliónů. Říkám, ok, rozumím, ale z praxe Vám povím jedno:,,Je lepší, pokud to příjmy dovolí, nechat si schválit raději o něco vyšší hypotéku s rezervou (pro případ, že se zdraží stavební materiály, rozhodnete se pro nějaké dražší varianty obkladů či vybavení, stoupne cena za práce..cokoliv). Rezervu pak, když nebudete potřebovat, NEMUSÍTE vyčerpat (v praxi platí, že 20% výše úvěru lze bezplatně nedočerpat), ale pokud Vám budou finance chybět, bude to horší a taková situace se už neřeší snadno.. Ne, nedali si říct, prostě 4 mil, byl strop, kterého se sotva chtěli dotknout. Tak říkám, ok. Hypo jsme vyřídili, vše šlo hladce. Uběhl zhruba rok a zazvonil telefon. ,,Káťo, měla jsi pravdu!! Budeme potřebovat cca 500 000 Kč navíc, hypotéka nám nestačí.“ 

Malá vsuvka – ano, měla jsem pravdu, protože za ty roky už poznám, kdy je v jaké lokalitě reálné postavit dům daného rozměru, protože vím, kolik co stojí, když v těch hypotékách ležím dennodenně. A protože vím, že mít rezervu není NIKDY na škodu! Takže jsme stáli před situací, kdy potřebujeme navýšit o půl mega. No, dobře… Ale… Narodilo se jim třetí dítě, takže příjem kamarádky klesl na rodičovský příspěvek a její manžel mezi tím změnil práci, kde šel s výplatou o cca 5 000 Kč dolů. Co teď s tím??? Rozjela jsem pátrání v bankách a z počátku to nevypadalo moc dobře, hlavně také kvůli tomu, že náš hlavní nosič příjmů byl zaměstnaný v Německu, takže co to znamená? Ano, krácení příjmu dle kurzovního rizika! Většina bank má zde snížení příjmu o 20-25 %, což nám v této situaci vůbec nehrálo do karet, ale… Ale! Na trhu je jedna banka, která toto krácení nemá a uznává příjem ze zahraničí ve 100 % dle aktuálního kurzu. A protože zrovna v té době kurzík eura maličko povyskočil, stačilo nám to na to, abychom bonitně prošli! ☺ A to, že tato banka počítá životní minimum na vyživované děti naprosto kouzelně (čti méně/níže), v porovnání od konkurence, to už byl jen bonus, který celou situaci podtrhl. ☺ Takže, výsledkem bylo hladké refinancování jinam, s navýšením na potřebnou částku. A dneska už si vesele celá rodinka bydlí a řádí na zahrádce, společně s dalšími členy rodiny, kterými jsou pejsek a želvička. ☺